Als bouwen duurder wordt dan verwacht… Wie draait er dan voor op?
Een veelvoorkomende bron van conflict bij (ver)bouwprojecten is de eindfactuur van de aannemer. Want wat als je een vaste prijs hebt afgesproken, maar de aannemer tóch een veel hogere rekening stuurt? Mag dat zomaar?
In een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:1968) werd duidelijk dat een aannemer niet zomaar extra kosten mag doorberekenen aan de opdrachtgever, zeker niet bij een vaste aanneemsom.
De casus: flinke overschrijding van de afgesproken aanneemsom
In deze zaak hadden een opdrachtgever en een aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor een vaste aanneemsom van € 147.000. Tijdens de uitvoering liep de prijs echter fors op. De aannemer stuurde uiteindelijk een eindafrekening van ruim € 207.000 – een verschil van meer dan € 60.000.
De aannemer stelde dat het werk duurder was uitgevallen dan voorzien. Volgens hem hadden de omstandigheden tijdens de uitvoering daartoe geleid. De opdrachtgever had daar echter nooit mee ingestemd. Volgens hem was sprake van een vaste prijs, en hij weigerde het verschil te betalen.
Het oordeel van het hof: duidelijke afspraken zijn leidend
Het hof gaf de opdrachtgever gelijk. Uit de stukken bleek dat er sprake was van een overeenkomst voor een vaste aanneemsom. In zo’n geval mag de aannemer niet zomaar meer kosten in rekening brengen, tenzij sprake is van méérwerk – en dat meerwerk moet dan ook nog uitdrukkelijk met de opdrachtgever zijn overeengekomen.
Het hof benadrukte: het is aan de aannemer om duidelijk te communiceren over de prijsgevolgen van eventuele wijzigingen. Als de aannemer dit nalaat, en de opdrachtgever gaat niet expliciet akkoord met extra kosten, dan komen die kosten in beginsel voor rekening van de aannemer.
Wat betekent dit voor opdrachtgevers?
Deze uitspraak onderstreept het belang van duidelijke afspraken en goede communicatie tijdens een bouwproject. Heb je een vaste aanneemsom afgesproken? Dan mag de aannemer alleen meer rekenen als:
- Er sprake is van meerwerk buiten de oorspronkelijke overeenkomst;
- De opdrachtgever daarmee uitdrukkelijk heeft ingestemd; en
- De opdrachtgever tijdig is geïnformeerd over de financiële gevolgen.
Geen duidelijke afspraken over het meerwerk of geen akkoord van de opdrachtgever? Dan blijft de oorspronkelijke aanneemsom leidend.
Wat betekent dit voor aannemers?
Ook voor aannemers is deze uitspraak belangrijk. Wie werkt met een vaste aanneemsom, moet bij wijzigingen tijdens de uitvoering actief en tijdig communiceren over de gevolgen voor de prijs. Alleen dan kan een beroep worden gedaan op vergoeding van meerwerk. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je het extra werk voor eigen rekening moet nemen.
Voorkom discussie: maak heldere afspraken
Of je nu opdrachtgever bent of aannemer, deze zaak laat zien hoe belangrijk het is om vooraf goede afspraken te maken over prijs, werkzaamheden en mogelijke wijzigingen. En als er tijdens de uitvoering toch iets verandert? Zorg dat je afspraken daarover vastlegt – bij voorkeur schriftelijk – inclusief de prijs.
Hulp nodig bij een geschil over meerwerk of aanneemsom?
Heb je een conflict met je aannemer of opdrachtgever over extra kosten, meerwerk of de uitleg van een aannemingsovereenkomst? Bij Speelman & Voogd Advocaten hebben we ruime ervaring met geschillen in de bouwsector. We helpen je graag om je positie juridisch te beoordelen en stappen te zetten richting een oplossing.
Neem vrijblijvend contact met ons op. Wij helpen je graag verder!