De juridische uitdagingen van circulair bouwen. Deel 1: Flexwoningen
In 2050 wil Nederland volledig circulair zijn. Om daar te komen heeft Nederland zich ten doel gesteld om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. Deze week heeft het Planbureau voor de Leefomgeving bekend gemaakt dat Nederland de klimaatdoelen voor 2030 niet lijkt te halen. Onderdeel van de circulaire economie is circulair bouwen, een benadering van de bouwsector waarbij materialen worden hergebruikt, afval wordt geminimaliseerd en het ontwerp gericht is op duurzaamheid. In deze blogreeks gaan we dieper in op circulair bouwen. Dit is het eerste deel van drie, waarin we flexwoningen behandelen als mogelijke oplossing voor de woningnood en de juridische uitdagingen die daarbij komen kijken.
Aanleiding
De woningnood in Nederland blijft een urgent probleem en flexwoningen bieden een mogelijke oplossing. Flexwoningen, die snel en tijdelijk gerealiseerd kunnen worden, spelen een belangrijke rol in het aanpakken van het tekort aan woningen. Ze kunnen op verschillende locaties worden geplaatst en bieden flexibiliteit om in te spelen op de veranderende woningvraag. Echter, het ontwikkelen van flexwoningen brengt ook juridische uitdagingen met zich.
Wat zijn Flexwoningen?
Flexwoningen zijn tijdelijke woningen die relatief snel gebouwd en eenvoudig verplaatst kunnen worden. Deze woningen worden vaak op tijdelijke locaties geplaatst, bijvoorbeeld op grond die later voor permanente woningbouw gebruikt zal worden of op braakliggende terreinen van projectontwikkelaars. Het doel van flexwoningen is om snel te voorzien in de dringende woningbehoefte van specifieke doelgroepen zoals starters, studenten, arbeidsmigranten en asielzoekers.
De juiste locatie voor flexwoningen
Een van de grootste uitdagingen voor gemeenten bij de realisatie van flexwoningen is het vinden van een geschikte locatie. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft in 2020 een afwegingskader voorgesteld dat helpt bij het selecteren van geschikte locaties. Dit afwegingskader benadrukt dat de locatie niet alleen beschikbaar moet zijn, maar ook geschikt moet zijn voor de doelgroep.
Beschikbare locaties zijn terreinen die op dat moment geen andere bestemming hebben en waar geen belemmeringen zijn vanuit het bestemmingsplan. Een bijkomend voordeel van flexwoningen is dat ze tijdelijk kunnen worden ingezet op locaties waar later permanente woningen worden gerealiseerd. Dit voorkomt dat de bouw van permanente woningen vertraging oploopt.
Daarnaast moeten de locaties ook voldoen aan de behoeften van de bewoners. Dit betekent dat er rekening moet worden gehouden met factoren zoals nabijheid van openbaar vervoer, voorzieningen en de grootte van de woonruimtes.
De juiste juridische constructie
Zodra een locatie is gevonden, is het belangrijk om goede afspraken te maken over de juridische constructie en de realisatie van de flexwoningen. Er zijn verschillende manieren om dit te doen, afhankelijk van de eigenaar van de grond en de partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling.
Een gemeente kan ervoor kiezen om de grond waarop de flexwoningen worden gerealiseerd te verkopen aan een projectontwikkelaar of woningcorporatie. Een andere optie is de uitgifte van de grond in erfpacht, wat de kosten voor de projectontwikkelaar verlaagt en de financiële haalbaarheid vergroot. Belangrijk hierbij is dat de gemeente rekening houdt met het Didam-arrest, waarin bepaald is dat grond niet zomaar een-op-een verkocht mag worden aan een partij naar keuze. Speelman & Voogd Advocaten heeft recent een overzichtsblog geschreven over de Didam-jurisprudentie. Daarin is alle relevante informatie te vinden.
Het is ook mogelijk dat de gemeente zelf opdrachtgever is voor de bouw van flexwoningen. Vaak wordt er dan samengewerkt met een woningcorporatie, waarbij afspraken worden gemaakt over de aantallen en typen woningen. Deze samenwerking kan op verschillende manieren worden vormgegeven, zoals via een samenwerkingsovereenkomst.
Naast verkoop en erfpacht zijn er ook andere opties voor grondgebruik, zoals bruikleen of huur. Bij bruikleen wordt de grond tijdelijk ter beschikking gesteld, zonder dat er sprake is van een huurprijs. De afspraken over bruikleen en huur moeten echter goed worden vastgelegd om juridische complicaties te voorkomen. Daarnaast is het ook mogelijk dat de grond door een derde partij ter beschikking wordt gesteld.
Planologische inpassing van flexwoningen
Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is er nog maar één mogelijkheid om af te wijken van het geldende omgevingsplan: via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Deze Bopa biedt de snelste besluitvormingsprocedure, met een termijn van acht weken. Hierdoor is het in veel gevallen de aanbevolen methode om flexwoningen te realiseren onder de Omgevingswet.
Een alternatief instrument is de coördinatieregeling uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Deze regeling maakt het mogelijk om een wijziging van het omgevingsplan te combineren met het verlenen van een omgevingsvergunning voor de bouw. In sommige situaties kan de coördinatieregeling de voorkeur hebben boven de Bopa, vooral wanneer vrij zeker is dat er belanghebbenden zijn die juridische stappen zullen ondernemen tot in hoogste instantie. De coördinatieregeling kan sneller zijn, omdat er geen beroep bij de rechtbank of hoger beroep bij de Raad van State hoeft te worden ingesteld. In sommige gevallen bepaalt de Omgevingswet dat bestuursorganen de coördinatieregeling verplicht moeten gebruiken. Deze verplichtingen staan in artikel 16.7 van de Omgevingswet.
Tot slot bestaat de mogelijkheid om het omgevingsplan aan te passen, maar deze optie is minder voor de hand liggend en kan zeer tijdrovend zijn. Dit kan onwenselijk zijn gezien de tijdelijkheid van de flexwoningen.
Juridische samenwerkingsvormen
Om de ontwikkeling van flexwoningen te versnellen is samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars en grondeigenaren essentieel. Het is belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de verdeling van verantwoordelijkheden en de financiering van de woningen.
Bij samenwerkingen kunnen de eerste afspraken en benodigde vooronderzoeken worden vastgelegd in een intentieovereenkomst welke kan worden gevolgd door een samenwerkingsovereenkomst. Ook kunnen in deze overeenkomsten subsidiemogelijkheden worden opgenomen. Het Rijk biedt bijvoorbeeld subsidies aan voor de huisvesting van aandachtsgroepen zoals statushouders en arbeidsmigranten.
Communicatie en participatie
Het betrekken van omwonenden en toekomstige bewoners bij het project is cruciaal voor het succes van de realisatie van flexwoningen. Goede communicatie kan potentiële weerstand wegnemen en de voortgang van het project bevorderen. Onder de Omgevingswet is participatie een belangrijk element. Het is daarom van belang om tijdig overleg te voeren met betrokkenen en duidelijke afspraken te maken.
Wet- en regelgeving
Naast de Omgevingswet zijn er ook andere wetten en regelingen die van invloed zijn op flexwoningen. Een voorbeeld is de Wet kwaliteitsborging voor de bouw, die tevens per 1 januari 2024 in werking is getreden. Deze wet stelt strengere eisen aan de kwaliteit van de bouw en de oplevering van woningen, wat ook gevolgen heeft voor de bouw van flexwoningen.
Daarnaast is het van belang om rekening te houden met de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet, die in 2026 in werking treedt, biedt gemeenten meer mogelijkheden om prestatieafspraken te maken met woningcorporaties over de realisatie van sociale en middenhuurwoningen.
Conclusie
Flexwoningen kunnen een waardevolle oplossing bieden voor de woningnood in Nederland, maar brengen ook diverse juridische en planologische uitdagingen met zich mee. Van het vinden van geschikte locaties en het regelen van de benodigde vergunningen tot het maken van samenwerkingsafspraken en het naleven van wet- en regelgeving: er komt veel kijken bij de realisatie van flexwoningen. Door deze stappen zorgvuldig te doorlopen en aandacht te besteden aan de juridische aspecten, kunnen flexwoningen op een verantwoorde manier bijdragen aan het verminderen van het woningtekort.
Met de juiste samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, grondeigenaren en projectontwikkelaars kunnen flexwoningen snel en efficiënt worden gerealiseerd en kan worden ingespeeld op de behoeften van de huidige woningmarkt.
Neem contact op!
Bij Speelman & Voogd Advocaten geloven we dat circulair bouwen de toekomst is en staan wij klaar om u te helpen deze transitie succesvol te doorlopen, met een juridisch kader dat duurzaamheid centraal stelt. Speelman & Voogd Advocaten is gespecialiseerd in het begeleiden van het gehele traject, van het meedenken over geschikte locaties tot aan de oplevering. Wij staan u met raad en – zo nodig – daad bij.