De juridische uitdagingen van circulair bouwen. Deel 2: Eigendom
De bouwsector staat aan de vooravond van grote veranderingen. In 2050 wil Nederland volledig circulair zijn, wat betekent dat al het materiaal en alle onderdelen in de bouw in een gesloten kringloop worden gehouden en herbruikbaar moeten zijn. Circulariteit is niet alleen een noodzakelijke aanpak voor het verminderen van verspilling en het tegengaan van grondstoffenschaarste, het is ook een complexe juridische uitdaging. In dit tweede deel van onze reeks over circulair bouwen richten we ons op een centraal vraagstuk: eigendom. Wat betekent eigendom in een circulaire bouweconomie en welke juridische uitdagingen komen daarbij kijken?
Volledig circulair bouwen in 2050
Circulair bouwen houdt in dat bouwmaterialen worden ontworpen voor hergebruik en demontage. Het uitgangspunt is dat producten van nu de grondstoffen voor morgen zijn, waarbij gebouwen aan het einde van hun levensduur gedemonteerd kunnen worden en de materialen opnieuw worden toegepast. Een gangbare omschrijving van het begrip circulair bouwen is: “Het ontwerpen, construeren en slopen van een gebouw op zo’n manier dat naast het hoogwaardig inzetten en hergebruiken van materialen, en een adaptie en toekomstbestendig ontwerp, ook duurzaamheidsambities op het gebied van energie, water, biodiversiteit en ecosystemen worden meegenomen.”
In Nederland zijn circulaire gebouwen zoals het kantoor van Alliander in Duiven en Atlas, het hoofdgebouw van de TU Eindhoven, succesvolle voorbeelden van deze aanpak. Volledig circulair bouwen, zoals beoogd wordt in 2050, gaat echter een stap verder: álle onderdelen moeten herbruikbaar zijn. Juridisch gezien ontstaan er dan echter uitdagingen, omdat volledige circulariteit vereist dat het gebouw niet langer als één juridisch object wordt gezien.
Huidige juridische belemmeringen bij volledig circulair bouwen
De belangrijkste juridische barrière voor volledig circulair bouwen ligt in het zogeheten eenheidsbeginsel. Volgens dit beginsel wordt het gebouw als één juridisch object gezien, inclusief alle onderdelen. In de wet is opgenomen dat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen. De eigenaar van een onroerende zaak, zoals een huis, wordt in beginsel ook eigenaar van een roerende zaak die een onderdeel gaat vormen van die onroerende zaak. De eigenaar van grond wordt ook eigenaar van het huis dat daarop staat. Hetzelfde geldt voor twee roerende zaken, waarbij een roerende zaak de hoofdzaak betreft, zoals een bel op een fiets. Zodra natrekking heeft plaatsgevonden, heeft de nagetrokken zaak geen zelfstandigheid meer. Omdat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen, wordt de eigenaar van de onroerende zaak tevens eigenaar van de nagetrokken zaak. De fabrikant of leverancier heeft in dat geval dus zijn eigendom verloren en heeft geen recht meer op de nagetrokken zaak. Dit principe waarborgt rechtszekerheid maar botst met de circulaire gedachte, waarbij elk component afzonderlijk herbruikbaar moet blijven.
Wanneer onderdelen zoals gevelpanelen, trappen of technische installaties binnen een circulair gebouw geen vaste eigendomsvorming hebben, blijven deze onderdelen eigendom van de fabrikant of leverancier. Dit zou dan inhouden dat gebouwen zouden bestaan uit een verzameling van objecten met verschillende eigenaren. In Nederland is dit wettelijk niet zo geregeld. Om dit juridisch wel voor elkaar te krijgen zou als oplossing onderdelen gehuurd of geleased kunnen worden van de leverancier, inclusief terugnameverplichtingen die het hergebruik van onderdelen voor toekomstige bouwprojecten waarborgen. De vraag is echter wat er gebeurd op het moment dat een fabrikant of leverancier failliet gaat.
Eigendomsconstructies en oplossingen binnen het huidige recht
Ondanks de beperkingen in het huidige juridische kader, bestaan er binnen het huidge rechtsstelsel enkele oplossingen om eigendom in circulair bouwen toch te waarborgen:
- Opstalrecht
Door het vestigen van een opstalrecht kan worden voorkomen dat bepaalde onderdelen door natrekking als vast bestanddeel van het gebouw worden beschouwd. Een opstalrecht geeft een eigenaar het recht om een bouwwerk of een onderdeel ervan op een onroerend goed te bezitten, zonder dat dit in eigendom van de grondeigenaar komt. Dit recht kan worden geregistreerd in openbare registers, waardoor het zichtbaar is wie de gerechtigde is van specifieke onderdelen. - Product-as-a-Service (PaaS)
In een PaaS-model blijft de leverancier eigenaar van het product en betaalt de gebruiker alleen voor het gebruik. Dit model is zeer geschikt voor circulair bouwen, omdat de leverancier hiermee verantwoordelijk blijft voor onderhoud en hergebruik van onderdelen zoals zonnepanelen, liftsystemen of andere duurzame installaties. - Terugnamegaranties
Terugnamegaranties zijn afspraken waarin de leverancier garandeert het product terug te nemen aan het einde van de levenscyclus. Dit contractueel vastleggen voorkomt afval en garandeert dat materialen hergebruikt kunnen worden in nieuwe projecten. - Wegneemrecht
Een wegneemrecht biedt de mogelijkheid om specifieke onderdelen bij de ontmanteling van het gebouw te verwijderen. Dit recht maakt het mogelijk dat bepaalde materialen, ook al zijn ze door natrekking juridisch deel geworden van het gebouw, bij ontmanteling door de oorspronkelijke eigenaar kunnen worden teruggenomen.
Praktische uitdagingen bij volledige circulariteit
Volledig circulair bouwen zou in theorie leiden tot een gebouw met talloze huur- en leasecontracten voor elk afzonderlijk onderdeel. Om deze contracten praktisch uitvoerbaar te maken, moeten ze goed op elkaar worden afgestemd wat betreft levensduur, uitwisselbaarheid en onderhoudsverplichtingen. In de praktijk is dit een complexe uitdaging. Daarnaast vereist volledige circulariteit ook een nieuwe wijze van registratie, waarbij innovatieve platforms zoals Madaster (materiaalregistratie) een oplossing kunnen bieden. Gedacht kan worden aan een databank waarin materialen en rechten gedetailleerd geregistreerd worden.
Is de toekomst circulaire wetgeving?
De huidige juridische oplossingen bieden enige speelruimte, maar volledige circulariteit vraagt om een fundamentele herziening van het eigendomsbegrip in de bouw. Er zijn nog geen specifieke wettelijke regelingen voor circulair bouwen, en het is duidelijk dat nieuw beleid noodzakelijk is om de transitie naar volledige circulariteit te ondersteunen. In de literatuur wordt geopperd dat een minder ingrijpende optie zou zijn het opstellen van een aparte circulariteitswet kunnen, die nieuwe kaders biedt voor herbruikbaarheid en eigendom in de circulaire bouwsector.
Conclusie
De eigendomsvraag binnen circulair bouwen laat zien dat de traditionele juridische kaders niet voldoende zijn afgestemd op de circulaire bouweconomie van de toekomst. Volledig circulair bouwen vraagt om een paradigmaverschuiving in het eigendomsrecht en vereist nieuwe wetgeving. Tot die tijd kunnen innovatieve oplossingen zoals het opstalrecht, wegneemrechten en terugnamegaranties juridische duidelijkheid bieden.