Na lang wachten heeft de Hoge Raad Didam II gewezen
Het Didam-arrest, uitgesproken door de Hoge Raad op 26 november 2021, heeft grote impact gehad op de wijze waarop overheidslichamen om moeten gaan met de uitgifte van grond. Dit arrest bracht een fundamentele verschuiving in het privaatrechtelijke handelen van overheden, met als kern dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerend goed – of vergelijkbare handelingen – gebonden zijn aan het gelijkheidsbeginsel. Het arrest heeft de praktijk flink opgeschud, vooral omdat er in de uitspraak geen duidelijke antwoorden werden gegeven op enkele belangrijke vragen. Daar heeft de Hoge Raad op 15 november 2024 (deels) verandering in gebracht. In deze blog leest u welke vragen de Hoge Raad heeft beantwoord in het arrest Didam II.
Achtergrond van de zaak
De zaak die tot dit recente arrest leidde, draait om een conflict in Didam, gemeente Montferland, waar een stuk grond zonder openbare procedure werd verkocht aan een projectontwikkelaar, terwijl een andere gegadigde buiten spel werd gezet.
In het Didam-arrest oordeelde de Hoge Raad dat overheidslichamen bij privaatrechtelijke handelingen, zoals de verkoop van grond, gebonden zijn aan een mededingingsnorm die voortvloeit uit het gelijkheidsbeginsel. Dit beginsel, een fundamenteel onderdeel van het algemene beginsel van behoorlijk bestuur, betekent dat een overheid ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de uitgifte van onroerend goed. De Hoge Raad benadrukte dat dit gedaan moet worden door middel van een selectieprocedure waarbij selectiecriteria worden gehanteerd die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De overheid dient bovendien een passende mate van openbaarheid te garanderen over de beschikbaarheid van de onroerende zaak.
Het uitgangspunt van deze mededingingsnorm is dat de overheid eerlijk en transparant moet handelen in haar commerciële transacties, en dus ook bij het verkopen of uitgeven van grond. Een belangrijke uitzondering op deze regel is dat er geen openbare selectieprocedure nodig is wanneer op basis van objectieve criteria duidelijk is dat er slechts één serieuze gegadigde is voor de uitgifte van de grond.
Belangrijke vragen
Een van de openstaande vragen was of schending van de Didam-regels de betreffende koopovereenkomst ongeldig maakt en of de regels ook golden vóór het Didam-arrest van 2021. Daarnaast heeft de Hoge Raad geoordeeld of een gegadigde, die geen eerlijke kans heeft gekregen, recht heeft op schadevergoeding of andere rechtsmiddelen.
De Hoge Raad bevestigt dat de Didam-regels niet pas gelden vanaf 2021, maar al eerder van toepassing waren. Omdat deze regels voortkomen uit algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waren overheidslichamen ook voor het Didam-arrest verplicht om bij vastgoedverkoop een eerlijke procedure te volgen.
Tegelijkertijd oordeelt de Hoge Raad dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, desalniettemin rechtsgeldig blijft. Het ontbreken van een eerlijke procedure maakt een dergelijke overeenkomst niet automatisch ongeldig. Dit betekent echter niet dat de benadeelde partij geen rechtsmiddelen heeft. Wanneer een overheidslichaam de Didam-regels schendt, handelt het in beginsel onrechtmatig jegens een uitgesloten gegadigde. Deze partij kan onder omstandigheden aanspraak maken op schadevergoeding of via de rechter afdwingen dat de overheid de verkoop stopt of aanpast.
Gevolgen voor praktijk en beleid
Dit arrest benadrukt het belang voor overheidslichamen om de Didam-regels strikt na te leven. Hoewel schending ervan de rechtsgeldigheid van een koopovereenkomst niet aantast, kan het wel leiden tot aanzienlijke aansprakelijkheid. Overheden lopen risico op schadeclaims en gerechtelijke verboden als zij potentiële gegadigden onterecht uitsluiten.
Voor partijen die zich benadeeld voelen, biedt dit arrest handvatten om hun rechten te beschermen. Hoewel vernietiging van de overeenkomst niet mogelijk is, blijft schadevergoeding een reële optie. Het arrest roept ook op tot zorgvuldige procedures om conflicten en juridische risico’s te voorkomen.
Vervolg van de zaak
De Hoge Raad heeft de uitspraak van het hof vernietigd en de zaak verwezen naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling. Hiermee is het laatste woord in deze zaak nog niet gesproken, maar het arrest biedt wel helderheid over de Didam-regels en hun reikwijdte.
Neem contact op!
Heeft u vragen over de impact van de Didam-regels op uw project of situatie? Of wilt u advies over hoe u uw rechten kunt beschermen bij onroerend goed transacties met de overheid? Neem gerust contact met ons op. Onze specialisten staan voor u klaar met deskundig advies en begeleiding.