Non-conformiteit bij de koop van een woning: wat zijn de rechten van de koper in een overspannen woningmarkt?
De Nederlandse woningmarkt is de laatste jaren steeds overspannener geworden. Kopers zijn hierdoor vaak gedwongen om in een snel tempo beslissingen te nemen en zien soms af van belangrijke voorbehouden zoals een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring. Helaas ontdekken kopers na de koop soms gebreken aan de woning die niet aan hun verwachtingen voldoen, zoals ernstige lekkages, funderingsproblemen of een gebrekkige constructie. In zo’n geval kan er sprake zijn van non-conformiteit. Maar wat houdt dit begrip precies in en welke rechten heeft de koper als de woning niet aan de overeenkomst voldoet?
Wat is non-conformiteit?
Non-conformiteit is geregeld in artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”). Hierin staat dat een afgeleverde zaak, zoals een woning, moet “beantwoorden aan de overeenkomst” en geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Als de woning niet beschikt over de eigenschappen die de koper op basis van de overeenkomst mocht verwachten, kan er sprake zijn van non-conformiteit.
Het begrip ‘normaal gebruik’ is door de Hoge Raad, in een standaardarrest uit 2005, verder uitgelegd. Kort gezegd houdt het in dat de woning veilig bewoonbaar moet zijn, met redelijke duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Wat de koper precies mag verwachten, hangt sterk af van de omstandigheden, zoals de leeftijd en staat van onderhoud van de woning.
De onderzoeksplicht van de koper
De koper heeft bij de aankoop van een woning een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper vragen moet stellen en eventueel zelf onderzoek moet laten uitvoeren bij twijfel over de staat van de woning. Ontdekt de koper achteraf gebreken, dan kan hij in principe geen beroep op non-conformiteit doen als hij op het moment van de koop redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn van de gebreken. Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper.
De NVM-koopakte en non-conformiteit
Veel woningverkopen worden geregeld met een standaardovereenkomst, zoals de NVM-koopakte. Deze koopakte bevat bepalingen die afwijken van artikel 7:17 BW. In de NVM-koopakte is de verkoper namelijk minder aansprakelijk dan volgens de wettelijke regeling. Artikel 6.1 van de NVM-koopakte bepaalt dat de verkoper in principe niet instaat voor de afwezigheid van gebreken; de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt, met zichtbare en onzichtbare gebreken.
Artikel 6.3 biedt echter een belangrijke nuance. Hierin staat dat de woning de eigenschappen moet bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. De verkoper is dus wel aansprakelijk voor gebreken die het normale gebruik verhinderen en die de koper niet had kunnen verwachten.
Daarnaast is het mogelijk om af te wijken van de inhoud van het NVM-model. Wanneer daarvoor gekozen wordt, is het wel verplicht om in het definitieve contract expliciet aan te geven op welke punten er een wijziging is overeengekomen. Het afzien van bijvoorbeeld een voorbehoud van bouwkundige keuring of financieringsvoorbehoud moet zichtbaar worden gemaakt door middel van het doorhalen van de tekst. Het niet opnemen van een voorbehoud van bouwkundige keuring of een voorbehoud van financiering kan risicovol zijn voor de koper.
Klachtplicht: tijdig melden van gebreken
Artikel 7:23 BW stelt dat de koper binnen een ‘bekwame tijd’ na het ontdekken van het gebrek de verkoper op de hoogte moet stellen. De exacte termijn kan variëren, maar tijdig melden is essentieel om de rechten van de koper te behouden.
Juridische vervolgstappen bij non-conformiteit
Als de woning niet aan de verwachtingen voldoet en er sprake is van non-conformiteit, kan de koper juridische stappen overwegen. De koper kan bijvoorbeeld hertel van de gebreken eisen, ontbinding van de koopovereenkomst, vernietiging op grond van dwaling of bedrog of een schadevergoeding wegens wanprestatie. Welke optie is uw geval de meest gunstige is zullen wij per geval moeten beoordelen.
Neem contact op
Heeft u vragen over non-conformiteit of wilt u juridisch advies bij de koop van een woning? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder om u door het juridische proces te begeleiden.