Overzichtsblog Didam-arrest; de stand van zaken tot nu toe
Het Didam-arrest, uitgesproken door de Hoge Raad op 26 november 2021, heeft grote impact gehad op de wijze waarop overheidslichamen om moeten gaan met de uitgifte van grond. Dit arrest bracht een fundamentele verschuiving in het privaatrechtelijke handelen van overheden, met als kern dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerend goed – of vergelijkbare handelingen – gebonden zijn aan het gelijkheidsbeginsel. Het arrest heeft de praktijk flink opgeschud, vooral omdat er in de uitspraak geen duidelijke antwoorden werden gegeven op enkele belangrijke vragen. Wat zijn de gevolgen voor de praktijk en hoe wordt het arrest in de huidige jurisprudentie geïnterpreteerd? In deze blog duiken we dieper in de achtergronden en gevolgen van het Didam-arrest en de ontwikkelingen in de rechtspraak.
Het Didam-arrest: Een juridische verschuiving
In het Didam-arrest oordeelde de Hoge Raad dat overheidslichamen bij privaatrechtelijke handelingen, zoals de verkoop van grond, gebonden zijn aan een mededingingsnorm die voortvloeit uit het gelijkheidsbeginsel. Dit beginsel, een fundamenteel onderdeel van het algemene beginsel van behoorlijk bestuur, betekent dat een overheid ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de uitgifte van onroerend goed. De Hoge Raad benadrukte dat dit gedaan moet worden door middel van een selectieprocedure waarbij selectiecriteria worden gehanteerd die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De overheid dient bovendien een passende mate van openbaarheid te garanderen over de beschikbaarheid van de onroerende zaak.
Het uitgangspunt van deze mededingingsnorm is dat de overheid eerlijk en transparant moet handelen in haar commerciële transacties, en dus ook bij het verkopen of uitgeven van grond. Een belangrijke uitzondering op deze regel is dat er geen openbare selectieprocedure nodig is wanneer op basis van objectieve criteria duidelijk is dat er slechts één serieuze gegadigde is voor de uitgifte van de grond.
De reikwijdte van het Didam-arrest: Verkoop van grond en meer
Hoewel het Didam-arrest specifiek betrekking had op de verkoop van grond door een overheidslichaam, heeft latere rechtspraak aangetoond dat de uitgangspunten die in dit arrest zijn neergelegd breder toepasbaar zijn. Inmiddels is het duidelijk dat deze regels ook van toepassing zijn op andere vormen van gronduitgifte, zoals verhuur, grondruil en verpachting. Daarnaast geldt dit ook voor uitgiftes van grond in erfpacht of het vestigen van opstalrechten. Zelfs de verkoop van aandelen door een overheidslichaam valt onder deze regels.
Deze uitbreiding van het toepassingsgebied heeft de praktische implicaties van het Didam-arrest aanzienlijk vergroot. Waar aanvankelijk werd gedacht dat het arrest enkel de verkoop van grond zou betreffen, blijkt het nu ook andere privaatrechtelijke transacties van overheidsorganen te beïnvloeden. Dit heeft geleid tot meer onzekerheid en vragen over hoe overheden met deze regels om moeten gaan.
Objectieve, toetsbare en redelijke criteria: Wat betekent dat?
Een van de belangrijkste vragen in de nasleep van het Didam-arrest is wat precies wordt bedoeld met “objectieve, toetsbare en redelijke criteria”. Deze termen zijn door de Hoge Raad gebruikt, maar niet nader uitgewerkt, wat ruimte heeft gelaten voor interpretatie in de praktijk. In veel rechtszaken wordt dan ook geprocedeerd over de vraag of een gegadigde terecht als enige serieuze kandidaat is aangemerkt door een overheidslichaam.
In de rechtspraak zijn enkele handvatten gegeven voor de invulling van deze begrippen. Zo kan selectie op basis van inschrijftijd of loting worden beschouwd als objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Ook een selectieprocedure waarbij een bepaalde doelgroep voorrang krijgt, zoals in het geval van woonwagenbewoners, kan als objectief en redelijk worden gezien. Hier was het woonwagenbewonerschap een doorslaggevend criterium, gezien de unieke cultuur en familiebanden van deze groep.
Toch is er nog geen volledige duidelijkheid over de invulling van deze begrippen en de rechtspraak blijft zich hierover ontwikkelen. Dit leidt soms tot onzekerheid in de praktijk, maar ondanks dat wordt er zelden geprocedeerd over de gebruikte selectiecriteria.
Kennisgeving en de termijn voor inschrijving
Een ander punt van discussie is de vraag waaraan een kennisgeving voor gronduitgifte moet voldoen. De Hoge Raad heeft gesteld dat de overheid tijdig duidelijkheid moet scheppen over de beschikbaarheid van de grond, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Wat echter niet duidelijk is, is wat als een redelijke termijn voor kennisgeving geldt.
In veel gevallen wordt een termijn van twintig dagen gehanteerd, gebaseerd op de Aanbestedingswet. Toch wordt er soms gekozen voor kortere termijnen, en er is nog geen eenduidige rechtspraak over welke termijn als redelijk wordt beschouwd. Dit zorgt voor extra onduidelijkheid in de praktijk, vooral omdat overschrijding van de termijn mogelijk gevolgen kan hebben voor de rechtmatigheid van de uitgifteprocedure.
Overeenkomsten strijdig met het Didam-arrest: Nietig of vernietigbaar?
Een van de meest prangende vragen die het Didam-arrest heeft opgeworpen, is wat de gevolgen zijn voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór het Didam-arrest, maar die in strijd zijn met de uitgangspunten van dat arrest. Dit vraagstuk heeft inmiddels geleid tot diverse uiteenlopende rechterlijke uitspraken.
Aanvankelijk leek de lijn in de rechtspraak te zijn dat het vertrouwensbeginsel voorrang zou krijgen boven het gelijkheidsbeginsel voor overeenkomsten die vóór het Didam-arrest waren gesloten. Dit zou betekenen dat overeenkomsten die in strijd waren met het gelijkheidsbeginsel, toch in stand konden blijven.
Echter, de rechtbank Midden-Nederland oordeelde in een uitspraak van 22 maart 2023 anders. De voorzieningenrechter stelde dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft en dat overeenkomsten die in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel, nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Dit zou betekenen dat dergelijke overeenkomsten nooit hebben bestaan, wat verregaande gevolgen heeft, bijvoorbeeld voor de geldigheid van de levering van onroerend goed.
Het hof Arnhem-Leeuwarden kwam in een latere uitspraak tot een andere conclusie. Volgens het hof zijn dergelijke overeenkomsten vernietigbaar in plaats van nietig, wat meer zekerheid biedt omdat vernietigbaarheid na verloop van tijd verjaart. Dit biedt een zekere mate van bescherming voor reeds gesloten overeenkomsten.
In zijn conclusie van 24 mei 2024 heeft advocaat-generaal Snijders een verdere verduidelijking gegeven over de mogelijke rechtsgevolgen van overeenkomsten die in strijd zijn met het Didam-arrest. Hij beargumenteert dat nietigheid alleen aan de orde zou moeten zijn in gevallen waarin er sprake is van een gekwalificeerde schending, waarbij willens en wetens in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld. In andere gevallen zou de sanctie moeten worden gezocht in het kader van onrechtmatige daad.
De Hoge Raad heeft zich nog niet definitief uitgesproken over dit vraagstuk, maar de verwachting is dat de prejudiciële vragen die de Rechtbank Gelderland in mei 2024 heeft gesteld, binnenkort beantwoord zullen worden. Wij houden u hier uiteraard van op de hoogte.
Conclusie
Het Didam-arrest heeft een diepgaande impact gehad op de wijze waarop overheden omgaan met de uitgifte van onroerende zaken. Waar aanvankelijk werd gedacht dat het arrest enkel de verkoop van grond zou betreffen, blijkt uit latere rechtspraak dat de reikwijdte veel breder is. Het gelijkheidsbeginsel en de mededingingsnorm zijn van toepassing op verschillende vormen van gronduitgifte en andere privaatrechtelijke handelingen van overheden.
Toch blijven er vragen bestaan over de praktische toepassing van het arrest, met name over wat precies objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn en hoe een kennisgeving moet worden ingericht. Daarnaast is de juridische discussie over de gevolgen van het Didam-arrest voor reeds gesloten overeenkomsten nog steeds in volle gang, met uiteenlopende rechterlijke uitspraken over de terugwerkende kracht en de vraag of dergelijke overeenkomsten nietig of vernietigbaar zijn.
De toekomst zal moeten uitwijzen hoe de Hoge Raad deze vragen definitief zal beantwoorden en welke gevolgen dit zal hebben voor de praktijk van overheidslichamen die grond willen uitgeven of verkopen. Daarover later dus meer.
Hulp nodig?
Speelman & Voogd Advocaten adviseert, begeleidt en procedeert op het gebied van het omgevingsrecht en specifiek het Didam-arrest. Neem voor al uw vragen op dat gebied contact op via info@sv-advocaten.nl of bel 06 4814 5651.